San Siro vs San Donato: who will be the saint?

Analizziamo pro e contro di ciascun progetto e i collegamenti col recente rifinanziamento.

San Siro vs San Donato. Ormai è una corsa parallela che nella prossima estate condurrà il Milan alle firme definitive, quelle che ci consentiranno di poter esclamare: "Avremo lo stadio". E che permetteranno a RedBird di valorizzare l’investimento, soprattutto in relazione al rifinanziamento del vendor loan.

Sul punto, come immaginavo Cardinale non avrebbe perso il Milan alla stregua di un cinese qualsiasi. L’attuale proprietario possiede mezzi e capacità per far fronte a questo investimento ma le tempistiche sono state evidentemente rimodellate per ragioni di opportunità. Se devo tirare a indovinare probabilmente la certezza dello stadio sarebbe arrivata troppo a ridosso della scadenza del vendor, che infatti è stato rifinanziato.

Non ipotizzavo un rifinanziamento di altri 3 anni perché gli interessi avranno un costo da sopportare a tassi più alti (ma riparametrati sul debito residuo più piccolo). Evidentemente il costo del debito continua ad essere più conveniente rispetto a quello dell'equity puro.

A conti fatti Cardinale ha aumentato la posta in gioco e quindi la sua esposizione nell'affare Milan. Ora siamo arrivati a 600 milioni iniziali + 170 milioni utilizzati per abbassare il vendor loan = 770 milioni con un residuo di 489 + interessi da saldare entro luglio 2028. Alla scadenza tutto questo sarà costato 1,2 miliardi di prezzo pattuito e circa 2/300 milioni di interessi per il vendor. Totale circa 1,5 miliardi. Somma che si pensa di recuperare e superare grazie allo stadio, questo è chiaro.

L'avventura di RedBird nel Milan è ancora lontana dal concludersi. Ma, a mio avviso, il rifinanziamento non esclude l'ingresso di un socio appena l'affare stadio sarà indirizzato su binari certi. Anzi, la notizia di ieri rafforza l'ipotesi che Cardinale è certo di estrarre valore dal Milan. Altrimenti non avrebbe messo sul piatto altri 170 milioni di capitale e altri interessi. Nel 2025 avremo la risposta definitiva sullo stadio e la decisione finale dovrebbe arrivare già entro febbraio, ossia il momento in cui il club dovrebbe esporsi con un'offerta per l'acquisto di San Siro. Non risultano scadenze vincolanti prima di allora perché il recente Milleproroghe ha posticipato di sei mesi la possibilità di stipulare la convenzione tra Sportlifecity e il Comune di San Donato (prima fissata al 15 gennaio). Semplicemente entro febbraio i consulenti di RedBird metteranno sulla scrivania di Gerry i due progetti, con pro e contro per ciascuno di essi.

Ecco tutti i prossimi step:

Febbraio - Marzo

• San Siro: offerta di acquisto (da verificare se condizionata e con penali in caso di recesso) + progetto di fattibilità aggiornato

• San Donato: chiusura VAS (Valutazione Ambientale Strategica)

Aprile

• San Siro: avviso pubblico esplorativo (durata 30 giorni) per verificare l'interesse di altri soggetti ad acquistare le aree + San Siro

• San Donato: fase conclusiva dell'accordo di programma

Luglio (punto di non ritorno)

• San Siro: sottoscrizione contratto di compravendita per San Siro + aree circostanti

• San Donato: sottoscrizione accordo di programma

Ma quali sono le principali differenze tra i due progetti?

San Siro Pro:

- Condivisione dei costi con l’Inter: tutte le spese vengono dimezzate.

- Guadagni più alti per via della zona e del doppio utilizzo da parte di Milan e Inter. Chi sostiene che condividendo l’impianto si dimezzerebbero anche gli incassi… dice una cosa esatta ma non tiene conto dell’utilizzo raddoppiato. Per intenderci, quello che accadrà sarà questo: a Milano (come a San Donato) verrà utilizzato un veicolo giuridico (a San Donato si chiama Sportlifecity, a Milano vedremo) che avrà il compito di gestire tutto il comparto commerciale e terziario che ruoterà attorno allo stadio e lo pagherà a Milan e Inter, dividendolo per due. Ma prima di questa “divisione” ci sarà una “moltiplicazione” perché il veicolo incasserà tutti i guadagni che verranno generati nelle partite casalinghe, indipendentemente da chi giocherà. E chiaramente anche i contratti commerciali dello stadio avranno un valore doppio perché doppia sarà la visibilità offerta. Soltanto la biglietteria sarà gestita in via autonoma, ma tutto il resto sarà condiviso e sfrutterà la potenza commerciale di due top club ogni settimana per una o anche due partite se consideriamo le coppe.

San Siro contro:

- Costi aggiuntivi non previsti pari a 200 milioni (come da perizia ADE) per l’acquisto delle aree + stadio e quindi sostenibilità economica dell'intero progetto che va completamente rivista.

- Abbandonare il progetto di San Donato vorrebbe dire buttare via o trovare qualcuno che si accolli i circa 40 milioni di debiti di Sportlifecity. Quest’ultima entro il 25 gennaio 2027 dovrà restituire al Milan il finanziamento soci infruttifero di 31,5 milioni. Se tutto ciò non dovesse accadere, il club rossonero dovrà rinunciare ad un credito molto rilevante e l’unica pezza che si potrà mettere - in mancanza di un compratore che si accolli i debiti - sarà quella di far uscire Sportlifecity dal consolidato (Gruppo Milan), quindi fare in modo che diventi una società legata solo a RedBird. Insomma, se Cardinale non vorrà creare un danno al Milan (e non credo accadrà), in caso di aborto del progetto a San Donato dovrà restituire a prescindere quel finanziamento al club rossonero, poi dovrà far uscire Sportlifecity dal consolidato, e quindi farsi carico da solo delle sorti del cattivo investimento a San Donato. Qualcosa che non credo gradiranno i suoi investitori.

- Difficoltà tecniche legate alla vicinanza con via Tesio (acustica): sul punto è bene precisare che, nella relazione conclusiva del dibattito pubblico, sono emerse le diverse richieste che Milan e Inter dovranno soddisfare. Tra queste ne leggiamo due piuttosto complicate: aumentare la capienza dai 60.000 prospettati a 70.000 spettatori e contemporaneamente allontanare lo stadio da via Tesio per risolvere le criticità legate ai rumori. Ma c’è un problema:

L’attuale progetto non prevede lo spostamento del sottopasso Patroclo, evidenziato di giallo. Infatti, l’allontanamento dello stadio da via Tesio (dalle case vicinissime al lato ovest dell’impianto), così come vorrebbe il Comune di Milano, farebbe finire l’impianto proprio sopra il sottopasso, cosa non fattibile. Quindi? Beh, due sono le strade: o si riduce la capienza e si allontana lo stadio da Via Tesio senza farlo finire sul sottopasso o se si vogliono accontentare le richieste del Comune, quindi 70 mila spettatori e pure l'allontanamento da via Tesio... bisognerà tirare fuori altri soldi per due differenti soluzioni: a) spostamento del sottopasso più a est, oppure b) copertura parziale o totale dell’impianto: così facendo i rumori sarebbero ridotti. Un’altra nota negativa riguarda le tempistiche di costruzione incerte e più lunghe legate alle Olimpiadi del 2026 (San Siro ospiterà l'inaugurazione) che faranno slittare l'inizio dei lavori probabilmente al 2027;

- Dialogo politico va avanti da 5 anni e la maggioranza non è del tutto compatta (ambientalisti sempre contrari e sul piede di guerra). Visto il pregresso… siamo certi che non ci saranno sorprese?

- Si diventerà proprietari al 50% e quindi si potrà patrimonializzare un bene immobile soltanto a metà e non nella sua interezza. Questo si ripercuoterà sul valore complessivo dell’asset Milan, più basso rispetto ad una piena proprietà immobiliare.

San Donato Pro:

- Percorso amministrativo e burocratico piuttosto lineare, tempistiche più veloci con i lavori che si potranno avviare tra fine 2025 e inizio 2026, maggioranza politica compatta e non ostile, zero problemi di natura tecnica, collegamenti pubblici anche più efficienti rispetto a San Siro grazie alla stazione dei treni direttamente nell’area che si aggiunge alla metro distante 1km e una viabilità leggera completamente ricreata ex novo. Le contestazioni del WWF non preoccupano.

- Abbandonare il progetto di San Siro vorrebbe dire rinunciare a quanto investito fino ad oggi, cifra ignota ma comunque divisa con l'Inter e sicuramente inferiore a quanto si dovrebbe rinunciare a San Donato (40 milioni).

- Si diventerà proprietari al 100% e quindi si potrà patrimonializzare l’impianto nella sua interezza. Questo si ripercuoterà positivamente sul valore dell’asset Milan, più alto rispetto ad una proprietà condivisa.

San Donato contro:

- Costi più alti perché non condivisi, quindi necessità di reperire più risorse tra soci o finanziatori esterni.

- Guadagni in assoluto meno alti rispetto a San Siro perché lo stadio si troverà in una posizione più periferica e sarà utilizzato da un solo club.

Questi saranno i due faldoni sulla scrivania di Gerry: se si terrà conto principalmente dei percorsi amministrativi, burocratici e politici… a mio avviso non c’è partita. San Donato vince a mani basse. Se invece si terrà conto principalmente dei maggiori guadagni, allora potrebbe essere San Siro a spuntarla. Ma questi maggiori guadagni saranno così elevati da compensare i maggiori costi che si dovranno sopportare per acquistare le aree + il vecchio stadio, soddisfare le richieste del Comune di Milano e coprire i soldi che si butteranno a San Donato? Quale sarà la priorità?

E quindi… who will be the saint? Lo scopriremo nel 2025.